INVESTERER

INVESTERER: Utleiemarkedet er godt i de større byene, og mange etablerte voksne ønsker å investere i en utleieleilighet. (Alle foto: Krister Sørbø, Scanpix)

Dette bør du vite før du leier ut bolig

Følg Østlandets Blad på Facebook:

VISNING

VISNING: Sara Hertzberg er interessert i å kjøpe seg en ekstra leilighet for utleie. Her i samtale med megler Tam Le.

TRYGT

TRYGT: Leiligheten har vært leid ut, og Sara Hertzberg er trygg på at hun får leid den ut videre.

TØFT

TØFT: Kravet til 15 prosent egenkapital gjør det vanskelig for unge å komme inn på boligmarkedet. I stedet må de bli leietakere.

Utleiemeglerens kjøpstips

Hvis du vil tjene på utleie, bør du passe på å kjøpe en bolig som er lett å leie ut:

  • Kjøp selveierleilighet. Det er restriksjoner på utleie av aksje- og andelsleiligheter.
  • Kjøp en leilighet som andre eiere ikke er så interessert i. Slike leiligheter er billigere i innkjøp. Leietakerne godtar at det ikke er badekar, garasje eller balkong fordi de har kortere horisont på leieforholdet.
  • Kjøp ett-, to- eller treromsleilighet. Det er størst marked for slike leiligheter. Med større bolig henvender du deg til en mindre kundegruppe.
  • Tenk sentral beliggenhet.
  • Kjøper du i Oslo, er det gunstig å kjøpe på østkanten fordi boligene der er billigere enn på vestkanten. Men kjøp ikke på Grünerløkka der det er dyrere, velg heller en bolig i gangavstand til den populære bydelen.
  • (Kilde: Utleiemegleren)

Regnestykke for utleie

Her har vi tatt utgangspunkt i en konkret leilighet med kr 1950.000 i kjøpesum og kr 2019 i månedlige fellesutgifter. I eksempelet bruker vi en lånerente på 5 prosent.

  • Rentenivå: 5 prosent
  • Boligpris: kr 1.950.000
  • Dokumentavgift: kr 48.750
  • Lån: kr 1.998.750
  • Husleieinntekt per måned: kr 11.400
  • Renteutgift per måned: kr 8328
  • Fellesutgifter per måned: kr 2019
  • Diverse utgifter per måned: kr 1000
  • Overskudd før skatt på leieinntekten: kr 53
  • Skatt, 28 prosent: kr 15
  • Overskudd etter skatt på leieinntekten: kr 38
  • (Kilde: Agnes Bergo, Pengedoktoren. NB: Regnestykket forutsetter at hele kjøpesummen lånes, og inkluderer ikke betaling av avdrag. Skattefradraget på rentene (28 %) er lagt inn i regnestykket.)

Det er visning på en toroms selveierleilighet i Oslo sentrum og det er fullt av folk, til tross for en prisantydning på 1.950.000 kroner. Baderom og kjøkkenskap inspiseres. Er det plass til dobbeltseng? Spisebord? Mange er på jakt etter sitt første krypinn, men på denne visningen må de unge konkurrere med etablerte voksne som er på jakt etter investeringsobjekt.

– Jeg har bolig og ønsker en leilighet å leie ut, sier Sara Hertzberg.

Facebook-knapp kommer her

Kjøper for utleie

De galopperende boligprisene har gjort mange voksne etablerte til takstmillionærer. Ifølge Statistisk sentralbyrå (SSB) var boligprisene i fjerde kvartal i fjor 8 prosent høyere enn på samme tid i 2010. Det siste tiåret har prisene steget 75 prosent justert for inflasjon.

– Jeg har et inntrykk av at det er mange nå som kjøper leilighet for å investere, sier megler Tam Le.

– Det er enkelt å få lån, og mange låner på huset. De trenger ikke å stille 15 prosent av egenkapitalen fordi de har betalt ned mye på egen bolig og låner på verdien av egen bolig.

Lurer du på hva boligen din er verdt? Her kan du sjekke hva husene går for i ditt nabolag!

Lønnsomhet

Men også leiemarkedet er hett. Ifølge SSB er gjennomsnittlig utleiepris for en toromsleilighet i Oslo 9403 kroner. Utleiemegleren som leier ut boliger, sier at vanlig leie for en toromsleilighet med grei standard er 10.000 kroner per måned.

Men skal du låne penger for kjøpe en toromsleilighet til 1.950.000 for utleie, og også låne til dokumentavgiften på 2,5 prosent, må du fort ha mer enn 10.000 kroner måneden i leie for at det skal lønne seg, mener Agnes Bergo, daglig leder av det uavhengige rådgivningsselskapet Pengedoktoren.

Sugen på ny bolig? Her finner du husene som er til salgs!

– Med en rente på fire prosent må du ha leieinntekt på 9800 kroner per måned for å gå i pluss når skatt på leieinntekt er regnet med, og uten at du betaler avdrag på lånet. Er renta fem prosent, må du ha 11.400 kroner i månedlig leieinntekt, sier Bergo.

– For at investeringen skal lønne seg, er du avhengig av at boligen stiger i verdi, sier Bergo.

Bred sparing

Akkurat nå regner SSB med at boligprisene kommer til å stige 5,5 til 8 prosent, eller 4 til 6 prosent justert for inflasjon, per år fram mot 2014 – dette som følge av blant annet lav rente og befolkningsvekst.

Man skal huske på spare bredt, sier førsteamanuensis ved Norges Handelshøyskole, Trond Døskeland:

– Når du sparer alt i bolig, legger du alle eggene i én kurv. Man bør spre sparingen sin for å redusere risiko, sier Døskeland.

Tar mye tid

Å forvalte en leilighet er mer arbeid enn å ha penger i banken eller i aksjefond, påpeker Bergo.

– Det er masse arbeid og alltid noe som skjer. Å leie ut passer for mennesker som ikke er redde for å ta i et tak, og som synes det er greit å bruke søndagen til å male og gjøre i stand for nye leietakere.

Hvis du vil kjøpe deg fri fra arbeid med å finne leietaker og lage kontrakt, og derfor bruker et utleieselskap, vil det spise av avkastningen din. Hvis du vil gjøre utleiejobben selv, og ikke beregner en pris på egen innsats, kan utleie gi høyere avkastning enn annen sparing.

Men hvis du må leie folk til alt, og ikke vil gjøre noe selv, er det sannsynlig at annen sparing vil gi høyere avkastning.

Utleiemegleren tar en halv månedsleie i oppstartshonorar og åtte prosent av hver måneds husleie pluss moms for å drive utleie for deg.

Tøft leiemarked

Å finne leietakere er ikke noe problem i dag, mener Utleiemegleren, som har kontorer flere steder i landet.

– Det er mange nye som kommer fra de europeiske landene hvor det nå er krise. De stiller seg i kø med alle de andre, sier Nikolaos Farmakis, kommunikasjonssjef i Utleiemegleren.

– Det er ikke nok utleieboliger, og leieprisene stiger i Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim.

På Finn.no er det nå registrert 4100 boliger til leie i Norge.

– På det private markedet er det budkrig. For dem som har penger, er det greit. For dem som ikke har det, er det rått.

Vrient for unge

En annen faktor som bidrar til tøft leiemarked, er at kravet til 15 prosent egenkapital for førstegangskjøpere:

– Kravet gjør det vanskeligere å bli boligeier, og dermed er flere leietakere lenger enn planlagt, sier megler Tam Le.

Etter en tøff budrunde på toromsleiligheten i Oslo får Sara Hertzberg leiligheten over takst.

– Jeg tror ikke det blir noe problem å få den leid ut, sier hun.

Les flere saker om bolig, interiør og eiendom her!